Medición contable de inmuebles. Ajuste por inflación y valores recuperables
¿Qué recaudos deberían tomarse al realizar la medición contable de los inmuebles que integran el rubro “Propiedad, planta y equipo” (PP&E), en el marco de la reexpresión por la aplicación del ajuste por inflación, a los efectos de evitar una sobrevaloración de los activos?
En la determinación de los valores contables que adopten los elementos de PP&E de las entidades financieras se debe tener en cuenta que, independientemente del criterio de medición primario que se utilice -modelo de costo o modelo de revaluación-, e incluyendo la reexpresión que se practique por aplicación de la NIC 29 en caso de corresponder, se debe verificar siempre que los valores de los activos no superen su valor recuperable (referencia: párrafo 19 de NIC 29). Para ello, debe prestarse atención a la NIC 36, que indica que el valor de un activo se deteriora cuando su importe en libros excede a su importe recuperable, siendo éste el mayor entre su valor razonable menos costos por disposición y su valor en uso.
En general, la NIC 36 no obliga a estimar formalmente todos los años el valor recuperable (salvo plusvalía y activos intangibles con vida útil indefinida), pero sí debe practicarse en la medida que existan indicadores de deterioro. Algunos de los indicadores importantes a resaltar serían:
Externos:
• Durante el periodo han tenido lugar, o van a tener lugar en un futuro inmediato, cambios significativos con una incidencia adversa sobre la entidad, referentes al entorno legal, económico, tecnológico o de mercado en los que ésta opera, o bien en el mercado al que está destinado el activo.
• Durante el periodo, las tasas de interés de mercado, u otras tasas de mercado de rendimiento de inversiones, han experimentado incrementos que probablemente afecten a la tasa de descuento utilizada para calcular el valor en uso del activo, de manera que disminuya el importe recuperable del activo de forma significativa.
Internos:
• Flujos netos de efectivo reales, o resultados, derivados de la operación del activo, que son significativamente peores a los presupuestados.
• Una disminución significativa de los flujos de efectivo netos o de la ganancia de operación presupuestada, o un incremento significativo de las pérdidas originalmente presupuestadas procedentes del activo.
• Pérdidas de operación o flujos netos negativos de efectivo para el activo, cuando las cifras del periodo corriente se suman a las presupuestadas para el futuro.
Asimismo, el párrafo 23 de la NIC 36 prevé que “En algunos casos, para la determinación del valor razonable del activo menos los costos de venta o del valor en uso, las estimaciones, los promedios y otras simplificaciones en el cálculo pueden proporcionar una aproximación razonable a las cifras que se obtendrían de cálculos más detallados como los ilustrados en esta Norma”.
En este sentido, y respecto del valor razonable a considerar del inmueble, se debería tener en cuenta principalmente evidencia externa, tal como la difusión de precios por zona y actividad que realice el sector inmobiliario, priorizando -cuando sea posible- datos de operaciones realizadas similares.
Normas involucradas:
NIC 29 - Información Financiera en Economías Hiperinflacionarias
NIC 36 - Deterioro del Valor de los Activos
